Piano di ammortamento di un mutuo, in cosa consiste? Cosa ha a che fare con i tassi di interesse?

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Quando stipuliamo un contratto di mutuo, per tutta la durata stabilita dovremo procedere al rimborso del capitale ricevuto e dei relativi interessi attraverso un pagamento rateale. Questa dettagliata articolazione prende il nome di piano di ammortamento, che deve essere allegato al contratto di mutuo, contenendo in dettaglio la suddivisione delle rate e gli intervalli di tempo con cui verrà estinto il debito contratto con la banca. Ma come funziona il piano di ammortamento di un mutuo? Qual è il ruolo dei tassi di interesse nella sua definizione? Proviamo a rispondere a queste e altre questioni essenziali legate al rimborso in questa guida dedicata.

Gli elementi essenziali del piano di rimborso

Quando procediamo alla sottoscrizione del mutuo entrano in gioco diversi fattori determinanti per il piano di ammortamento che caratterizzerà la restituzione del debito all’istituto di credito. Gli elementi principali che caratterizzano il piano di ammortamento sono

  • Tassi di interesse
  • Numero di rate
  • Periodicità delle rate

Da questi fattori può dipendere anche la complessiva durata del mutuo, che mediamente va da un minimo di 5 a un massimo di 20 anni, ma esistono anche finanziamenti prima casa per 25, 30 o 40 anni, a determinate condizioni e maggiori oneri. Numero e periodicità delle rate sono strettamente correlate, in genere le tempistiche prescelte sono mensili (12 rate annuali), ma possibile anche optare per intervalli più lunghi, trimestrali o semestrali ad esempio, che ovviamente comporteranno importi più pesanti per la singola rata.

Tassi di interesse: TAN e TAEG

Il ruolo principale nella definizione del piano di ammortamento è riservato ai tassi di interesse applicati al mutuo. Infatti ogni singola rata di rimborso è composta da una quota capitale e una quota interessi, ossia il guadagno per la banca sulla somma erogata. I tassi che definiscono il piano di ammortamento sono due valori percentuali che prendono il nome di

  • TAN (Tasso Annuo Nominale), ovvero gli interessi puri applicati al capitale
  • TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), ovvero gli interessi più le spese a carico del mutuatario

Maggiori sono questi due valori percentuali, quanto più andremo a pagare di interessi, commissioni e costi vari durante il periodo di ammortamento del debito. Per questo è importante fare un confronto mutui prima della sottoscrizione, per trovare l’offerta più conveniente che ci consente di ottenere il massimo risparmio.

La definizione del tasso

Incide parecchio sul piano di rimborso anche la scelta di un tasso fisso o variabile al momento della stipulazione del mutuo. Il tasso fisso consente una rata costante nel tempo, ma rischia di avere interessi passivi più elevati rispetto al tasso variabile, che mediamente costa meno in termini di interessi, ma è soggetto alle oscillazioni del mercato degli indici che possono comportare un forte rialzo dell’ammontare della rata.

Il tasso del mutuo viene definito dalla somma del relativo indice (Eurirs per il tasso fisso ed Euribor per il tasso variabile) più il ricarico che rappresenta l’utile della banca, e che prende il nome di spread. Più lo spread è basso, maggiore è la convenienza nel rimborso del mutuo.

Esistono poi anche formule di mutuo con tasso misto, e tetti massimi oltre il quale le oscillazioni di mercato non vanno ad incidere sulla rata anche se dovrebbero (mutuo variabile con Cap).

Tipologia di ammortamento

Abbiamo analizzato quali sono gli elementi principali nella costituzione del piano di ammortamento, ora non resta che spiegare le diverse tipologie di ammortamento, il loro funzionamento e i vantaggi che comportano.

  • Ammortamento alla francese: si tratta della tipologia più diffusa e utilizzata, prevede una maggiore quota interessi nella fase iniziale del rimborso, mentre negli ultimi anni pesa di più la quota capitale. Consente una rata di importo costante per tutta la durata
  • Ammortamento all’italiana: in questo caso le rate sono decrescenti, composte da una quota capitale fissa durante il piano di rimborso e una quota di interessi che si riduce mese dopo mese
  • Ammortamento alla tedesca: il funzionamento è simile a quello francese, ma con la differenza di un pagamento della quota di interessi in anticipo
  • Ammortamento all’inglese: detto anche piano americano, prevede in contemporanea la richiesta di un mutuo e di un piano di investimento, con il secondo deputato al rimborso delle rate del mutuo, mentre la rata è fissa e composta solo dalla quota interessi. Si tratta di un sistema poco diffuso, ma ha il vantaggio di ridurre l’impatto degli interessi passivi
  • Ammortamento libero: tale tipologia consente una rata composta dalla sola quota di interessi che viene calcolata sulla base del capitale residuo e della periodicità del rimborso

Estinzione anticipata

Anche per un contratto di mutuo è prevista l’opzione di estinzione anticipata, per cui è possibile chiudere anzitempo il rapporto di debito con l’istituto di credito rimborsando il capitale residuo ancora dovuto. Per quanto concerne gli interessi non incamerati

la banca può procedere all’applicazione di una penale che non può superare l’1 per cento del debito rimanente, secondo quanto stabilito dalla normativa vigente e imposta senza eccezioni a tutti gli enti finanziari e ai loro prodotti.

Per richiedere l’estinzione anticipata basta inviare comunicazione scritta al proprio istituto di credito, il quale invierà il cosiddetto conteggio estintivo che riporta tutti i calcoli sul piano di ammortamento.

La surroga del mutuo

Per poter risparmiare sul proprio finanziamento casa esiste anche un’altra possibilità, ovvero la surroga del mutuo. Da qualche anno infatti è possibile trasportare il proprio mutuo dalla banca a un altro istituto che offre condizioni più favorevoli circa le modalità di rimborso del debito. In base a quanto prevede la normativa vigente

non vi sono costi aggiuntivi per il mutuatario, il quale non dovrà nulla alla banca a cui sottare il contratto di finanziamento, né l’ente di credito potrà applicare penali sul contratto in caso di surroga o opporsi a tale opzione se esercitata dall’utente.

Il trasferimento mediante surroga avviene a seguito di un atto notarile attraverso il quale l’ipoteca viene trasferita dalla vecchia alla nuova banca, ma devono essere soddisfatti precisi requisiti per l’accettazione della surroga, che pertanto può anche essere rifiutata dalla banca a cui si fa richiesta.