Mutui a 40 anni, quali banche li elargiscono? Che interessi vengono applicati?

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I mutui a 40 anni rappresentano un’eccezione nel mercato delle compravendite immobiliari, poiché tanto il sistema bancario quanto gli stessi utenti prediligono una soluzione più breve, che in genere non supera i 20-25 anni di ammortamento del debito. Tuttavia vi sono alcuni istituti di credito che erogano mutui 40 anni per tutte quelle giovani coppie o singoli utenti che non avrebbero altra soluzione per acquistare la prima casa. In questa guida vogliamo fornire le informazioni essenziali circa i mutui prima casa per 40 anni di durata, aggiornando anche all’anno corrente quali sono gli enti finanziari che consentono di sottoscrivere tale mutuo dopo una ricognizione effettuata sui motori di ricerca on line.

Interessi nei mutui 40 anni

La convenienza dei mutui 40 anni deve essere valutata sulla base degli interessi applicati al capitale erogato. Come sappiamo, i due valori per calcolare il risparmio e la fattibilità di un finanziamento alle nostre possibilità sono il

  • TAN – Tasso Annuo Nominale
  • TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale

che indicano in valore percentuale rispettivamente gli interessi da rimborsare insieme al capitale, e l’insieme complessivo delle spese a carico del mutuatario. Tuttavia il vero elemento discriminante nei mutui a 40 anni

è il gran numero di interessi passivi da pagare in più nel corso degli anni, che in alcune situazioni può arrivare a pesare anche il doppio rispetto al numero analogo in un mutuo trentennale.

Pertanto a nostro avviso dal punto di vista della convenienza, il mutuo a 40 anni è consigliabile solo per chi non ha altre possibilità di acquistare una prima casa a causa di un reddito troppo basso.

Come estinguere il mutuo a 40 anni

Come per tutti i contratti di mutuo sottoscritti, esistono delle opportunità per estinguere il mutuo a 40 anni se il nostro reddito nel frattempo è cresciuto, e ci consente quindi di sopportare rate più elevate per un ammortamento di durata più breve. Le strade che possiamo percorrere sono

  • Estinzione anticipata
  • Surroga del mutuo
  • Rinegoziazione

L’estinzione anticipata è una strada percorribile dopo aver richiesto e ottenuto dalla banca il conteggio estintivo, per cui si salda prima del tempo il capitale residuo dovuto. In genere è più facile rimborsare in anticipo un prestito rispetto a un mutuo a causa dell’entità del capitale, ma se abbiamo tra le mani una grossa somma, ad esempio un lascito ereditario, possiamo chiedere l’estinzione anticipata pagando in aggiunta al massimo una penale irrisoria, pari all’1 per cento del capitale.

La surroga del mutuo significa la trasportabilità del contratto di finanziamento dalla nostra banca a un altro istituto che offre condizioni migliori. A parità di durata dobbiamo dire che la surroga del mutuo è davvero difficile, ma possiamo cercare di ottenere una surroga riducendo il piano di ammortamento e innalzando quindi di conseguenza la rata di rimborso.

La rinegoziazione permette invece all’utente di restare con la propria banca e ricalcolare le condizioni di rimborso in essere, in determinate finestre prestabilite nel piano iniziale. Il risultato finale è sempre quello di abbassare la durata per aumentare la rata mensile, in modo che sia sempre sostenibile rispetto al reddito annuale percepito.

Quali banche erogano il mutuo 40 anni?

In premessa è giusto ricordare che non tutti gli istituti di credito hanno nel loro carnet di prodotti finanziari il mutuo quarantennale, e quando presente le condizioni di interesse sono in genere abbastanza elevate. Inoltre anno dopo anno una singola banca può aggiungersi o recedere da tale elenco di enti che finanziano mutui a 40 anni: dalla nostra ricerca in Rete abbiamo trovato

  • BNL, che nel foglio informativo del loro mutuo trentennale spiegano che a determinate condizioni è possibile salire a 35 o 40 anni di durata. Per maggiori informazioni suggeriamo di contattare direttamente la banca in questione
  • Intesa San Paolo, che permette agli under 35 di poter selezionare un mutuo a tasso fisso a 40 anni che copre il 100 per cento del valore dell’immobile
  • Deutsche Bank riporta nel loro form informativo on line che è possibile erogare mutui a 40 anni, ma anche in questo caso è consigliabile rivolgersi direttamente ai responsabili per essere sicuri

Consigliamo altresì di utilizzare i portali di comparazione prodotti finanziari per scoprire quali banche erogano mutui a 40 anni, in quanto l’elenco può continuamente aggiornarsi.

Conclusioni

I mutui a 40 anni sono un prodotto finanziario che si rivolge chiaramente a persone molto giovani, sotto i 30-35 anni, che preferiscono comprare la prima casa anche a fronte di un reddito iniziale piuttosto basso invece che stare in affitto, anche al netto di un peso dell’inflazione che è particolarmente oneroso nel tempo. Il vantaggio di poter eventualmente rinegoziare le condizioni, come abbiamo spiegato nel capitolo dedicato, può comunque rendere conveniente per alcuni la scelta del mutuo a quarant’anni, soprattutto se riesce a coprire anche il 100 per cento del valore dell’immobile, rispetto alla media standard dell’80 per cento per i finanziamenti sulla casa.