Indice dei contenuti
- 1 Quanto costa l’estinzione del mutuo
- 2 Le penali da pagare per i vecchi mutui
- 3 L’estinzione del mutuo secondo la legge Bersani
- 4 Conviene estinguere il mutuo? Quanto costano gli interessi?
Prima di firmare il contratto con la banca è opportuno calcolare gli interessi totali per l’estinzione del mutuo. In questo modo si avrà una panoramica completa sulla cifra complessiva che si dovrà pagare, sebbene diluita in un piano di ammortamento di 10 anni o più.
Quanto costa l’estinzione del mutuo
L’estinzione del mutuo è una cosa che prima o poi dovrà avvenire, per cui è bene essere preparati sul costo totale degli interessi per il piano che abbiamo deciso di concordare. Ovviamente il totale degli interessi per l’estinzione del mutuo varia a seconda della lunghezza del piano di ammortamento, ma cosa succede se decidiamo per l’estinzione del mutuo prima del termine?
Il mutuo è un contratto lunghissimo della durata media di 20 anni, pertanto la propria vita durante questo periodo si può modificare radicalmente. Possono cambiare le condizioni economiche in meglio o in peggio e si può desiderare un’estinzione del mutuo anticipata. Se la situazione economica migliora, oppure ci si trova a disposizione una liquidità importante, è opportuno togliere una spesa fissa mensile che può incidere notevolmente sulla qualità della vita familiare.
Ci si può trovare a considerare la possibilità di estinzione del mutuo in tutto o in parte.
Nel 2007 il decreto Bersani bis ha introdotto una serie di cambiamenti in tema di mutui, tra cui la surroga gratuita. La surroga è la possibilità di passare il mutuo da una banca all’altra e, grazie a questa legge, non si possono più applicare penali su rimborsi parziali o integrali del debito residuo prima della scadenza.
Il mutuo è dunque portabile ed è possibile sempre farlo se si trova una banca che offre condizioni più vantaggiose. In precedenza la surroga del mutuo era a pagamento e l’estinzione anticipata era soggetta ad una penale. Naturalmente il costo dell’estinzione del mutuo è nullo se avviene al termine del tempo concordato.
Le penali da pagare per i vecchi mutui
La legge Bersani ha inserito dei cambiamenti anche per i mutui contratti in precedenza della sua applicazione, quando era obbligatorio pagare una penale per l’estinzione anticipata del mutuo. Vi sono delle regole che stabiliscono le soglie obbligatorie di pagamento.
Per i mutui a tasso variabile la penale massima è dello 0,50% prima del terz’ultimo anno, dello 0,20% durante il terz’ultimo anno e dello 0% negli ultimi due anni. Se la penale da pagare scritta sul contratto dovesse essere inferiore al limite massimo, si riceve uno sconto dello 0,20%. Per i mutui a tasso fisso stipulati prima del 31 dicembre 2000 i limiti sono gli stessi e per quelli stipulati dopo il 31 dicembre 2000 la penale è al massimo dell’1,90% se l’estinzione del mutuo avviene durante la prima metà della durata.
La penale è dell’1,50% a partire dal quart’ultimo anno, 0,20% durante il terz’ultimo anno e 0% negli ultimi due anni. Se la penale dovesse essere inferiore ai nuovi limiti stabiliti, lo sconto è dello 0,25%.
Con i mutui a tasso misto, se nel momento in cui si desidera l’estinzione mutuo c’è l’ammortamento a tasso variabile, vi sono gli stessi limiti dei mutui a tasso variabile e se l’ammortamento in corso è a tasso fisso quelli applicati ai mutui a tasso fisso. Se il contratto stipulato prevede penali superiori ai limiti delle nuove leggi, è possibile domandare alla banca la riduzione delle stesse fino al livello consentito. La banca non si può rifiutare di adeguare le penali massime.
L’estinzione del mutuo secondo la legge Bersani
Abbiamo detto che l’estinzione mutuo anticipata consente di restituire all’istituto di credito l’importo prestato prima della scadenza del contratto. Si possono restituire tutti i soldi ricevuti oppure una parte. Per il decreto legge Bersani l’estinzione mutuo in anticipo per un contratto per acquisto di mobili, ristrutturazione o acquisto di una casa o attività professionali, non necessita di alcun pagamento di penale alla banca se è stato sottoscritto a partire da febbraio 2007.
Per i mutui stipulati in precedenza sono previste delle penali, ma ridotte alle percentuali massime che abbiamo elencato sopra. Se la penale dovesse essere superiore al tetto massimo stabilito dalla legge, si può domandare alla banca di abbassarla sino a tale limite e l’istituto non si può rifiutare di farlo. Le aliquote sono differenti in funzione al tipo di mutuo e al tasso di interesse. L’estinzione mutuo parziale è quando si paga alla banca una parte del debito e questa operazione influenza il costo della rata.
Se è scritto nel contratto, si può mantenere la stessa rata diminuendo i tempi del rimborso.
Quando si tratta di un mutuo prima casa fatto prima dell’aprile 2007 la penale deve essere calcolata esclusivamente sull’importo pagato in anticipo. Quando l’estinzione del mutuo è totale, ovvero si rimborsa il debito restante con un unico pagamento, vi sono dei costi aggiuntivi. Bisogna pagare la penale se il mutuo è stato sottoscritto prima del 2 aprile 2007, ci sono poi le spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca.
Conviene estinguere il mutuo? Quanto costano gli interessi?
L’estinzione del mutuo conviene solamente all’inizio, ovvero quando sono stati versati una piccola parte di interessi. La convenienza diminuisce più si va avanti, perché il piano di ammortamento alla francese stabilisce che siano pagati prima gli interessi e poi il capitale. Più rate si pagano, meno conviene estinguere il mutuo in anticipo. La procedura burocratica per l’estinzione del mutuo è abbastanza semplice.
Bisogna inviare alla banca una raccomandata con ricevuta di ritorno con scritta la volontà di saldare il debito prima della scadenza e la richiesta del calcolo della somma totale che bisogna corrispondere.
Bisogna compilare un modulo disponibile presso la banca e allegarlo alla raccomandata. Alla richiesta si devono unire una copia del codice fiscale e una del documento di identità. Quando il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007 bisogna aggiungere anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per certificare i requisiti idonei all’applicazione delle penali ridotte della legge Bersani.
La banca dovrà fare tutte le verifiche necessarie entro 30 giorni, quindi fornire la documentazione in modo da poter estinguere anticipatamente il mutuo. Ripetiamo che non sempre questa operazione conviene dal punto di vista economico, ma tutto dipende da quel che c’è scritto nel contratto stipulato con il proprio istituto di credito.
