Indice dei contenuti
- 1 Durata e tasso: pro e contro
- 2 Confronto mutui: TAN e TAEG
- 3 Calcolo rata on line
- 4 L'ammortamento del mutuo
- 5 Estinzione anticipata
Quando si sottoscrive un contratto di mutuo è necessario scegliere la durata del finanziamento. In genere il periodo di rimborso va dai 5 anni per gli ammortamenti più brevi, fino ai 20 anni, ma vi sono istituti di credito che offrono anche durate più lunghe a particolari condizioni. Un mutuo di 25 anni con tasso fisso è un’opzione che può tornare utile per chi è un giovane under 35 ancora privo di una solidità finanziaria completa e autonoma, per cui può contare su una durata più lunga della media e la certezza di una rata che rimane costante nel tempo. Ma è davvero conveniente un mutuo a tasso fisso di 25 anni di durata? Scopriamolo insieme.
Durata e tasso: pro e contro
In questa fase storica il tasso fisso e il tasso variabile sono ai minimi storici, per cui soprattutto per le durate brevi si tende a privilegiare il tasso variabile. Tuttavia per una durata più lunga come un mutuo a 25 anni il tasso fisso è una scelta quasi obbligata, per rimanere al riparo da improvvisi rialzi dell’indice di mercato. Il tasso fisso è dato
dal valore del parametro Eurirs (Euro Interest Rate Swap) a cui va sommato lo spread, ossia il guadagno netto della banca sulla somma erogata al cliente. Se la rata costante nel tempo consente una certa serenità, di contro non si può godere degli eventuali vantaggi dati dai ribassi sul mercato come per il tasso variabile.
Va inoltre ricordato che gli interessi correlati al a tasso fisso sono generalmente più elevati di quelli previsti per i prodotti analoghi a tasso variabile, a maggior ragione per una durata lunga come quella di 25 anni. Infine è bene sottolineare che l’ipoteca sull’acquisto prima casa, richiesta come garanzia necessaria da qualsivoglia istituto di credito, ha una durata standard di 20 anni, per cui dovrà essere rinnovata per il tempo rimanente.
Confronto mutui: TAN e TAEG
Per trovare l’offerta di mutuo 25 anni più conveniente è necessario utilizzare i portali finanziari che fungono da comparazione prodotti, e dare così un’occhiata ai tassi di interesse applicati, ovvero
- TAN – Tasso Annuo Nominale, valore percentuale che indica l’insieme degli interessi applicati sul mutuo finanziato
- TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale, valore percentuale che indica tutte le spese correlate all’erogazione del mutuo
In generale più la durata del mutuo è prolungata, più elevato sarà il TAN, poiché l’istituto di credito ha la necessità di tutelarsi facendo pagare al mutuante il maggiore rischio insolvenza nel lungo periodo. Il valore del TAN è compreso nel TAEG, che indica non solo interessi, ma anche commissioni, oneri fiscali e tutte le altre spese collegate che risultano a carico del mutuatario. Pertanto quando si fa un confronto mutui è bene osservare il valore del TAEG, da prendere in considerazione insieme alla durata prescelta di 25 anni.
Calcolo rata on line
In Rete è possibile trovare diversi strumenti che propongono il calcolo rata on line di un finanziamento, consentendo quindi al richiedente di avere un’idea abbastanza precisa di quanto andrà a pagare scegliendo una determinata proposta di mutuo. I calcolatori funzionano molto semplicemente, basta
inserire nei menu a tendina presenti i dati richiesti, ovvero durata, tasso di interesse e somma richiesta, e in questo modo avremo un ammontare abbastanza preciso della rata che andremo a pagare. Teniamo sempre presente che un mutuo a 25 anni è un’eccezione rispetto alla norma, per cui è bene informarsi sulle condizioni finanziarie proposte per la loro erogazione, che possono variare in base alla singola banca a cui ci rivolgiamo.
L’ammortamento del mutuo
Tutto il periodo di tempo in cui siamo impegnati nel rimborso alla banca del capitale erogato e i relativi interessi viene definito ammortamento del mutuo. Questo vuol dire che il debito contratto per l’acquisto della casa viene scomposto in una serie di rate (solitamente a scadenza mensile) di importo costante, in virtù del tasso fisso.
In genere gli istituti di credito prediligono una tipologia di ammortamento alla francese, per cui la composizione dell’importo della rata (sempre costante come abbiamo detto) varia nel tempo. All’inizio si paga maggiormente la quota interessi rispetto alla quota capitale, nel corso del tempo le due componenti si rovesciano, per cui verso la fine dell’ammortamento avremo quasi solo il rimborso del capitale.
Estinzione anticipata
Nel caso in cui le proprie sorti finanziarie dovessero cambiare nel tempo, e il mutuo di 25 anni a tasso fisso non risultasse più conveniente, è sempre possibile chiedere la surroga del mutuo, per cui si trasferisce il finanziamento a un’altra banca a condizioni più vantaggiose, o in alternativa chiedere l’estinzione anticipata, per cui
si dovrà rendere all’istituto di credito solo il capitale residuo e al massimo una penale per gli interessi non ricevuti, che in ogni caso per legge non può superare l’1 per cento del totale da restituire.
