Indice dei contenuti
- 1 Tasso fisso o variabile?
- 2 L'importanza del TAEG
- 3 Come fare un confronto mutui
- 4 Calcolatore on line
- 5 La surroga del mutuo
- 6 Conclusioni
Negli ultimi anni le Banche Centrali hanno fatto lo sforzo di mantenere i tassi di interesse bassi sui mutui, per venire in aiuto alle famiglie durante la crisi economica e finanziaria. Secondo molti analisti è possibile che entro il 2022-2023 possa terminare tale politica, motivo per cui diventa ancora più importante trovare mutui economici e a condizioni favorevoli che ci consenta di avere piani di ammortamento sostenibili nel medio e lungo periodo. Come trovare i mutui al miglior tasso di interesse? In questa guida vogliamo rammentare alcune delle nozioni fondamentali circa gli strumenti a disposizione e gli elementi distintivi che caratterizzano i costi di un mutuo, e scovare così le migliori occasioni sul mercato.
Tasso fisso o variabile?
La scelta tra tasso fisso o tasso variabile è sempre da considerarsi alquanto annosa, in quanto in entrambi i casi vi sono pro e contro per tale opzione. Il tasso fisso ha il vantaggio di una rata costante per tutto il periodo di rimborso, ma può presentare un aumento degli interessi passivi nel tempo. I costi del tasso variabile sono in genere inferiori, ma è soggetto alle oscillazioni del mercato, per cui la rata può anche aumentare notevolmente, a men odi non aver fissato prima un tetto massimo (mutuo varabile con Cap). Come è composto il tasso di interesse prescelto?
L’indice di mercato per il tasso fisso è l’IRS (o Eurirs), mentre il più utilizzato per il tasso variabile è l’Euribor, con il parametro analizzato a seconda dei mesi, 3, 6 o 12. In entrambi i casi bisogna aggiungere all’indice di mercato lo spread, che rappresenta il ricarico della banca applicato al mutuo, il guadagno netto dell’istituto sulla somma erogata.
Pertanto quando si cerca un mutuo economico è importante guardare la percentuale dello spread sul tasso applicato: più è basso tale valore, maggiore è il risparmio per il mutuatario.
L’importanza del TAEG
Nel foglio bancario che illustra le condizioni economiche del mutuo sono riportati due tassi di interesse: il primo indica solo gli interessi applicati sulla somma di denaro erogata, e prende il nome di TAN, acronimo di Tasso Annuo Nominale. Ma più importante di esso è un altro valore percentuale, il TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale che comprende non solo gli interessi ma tutte le spese correlate all’erogazione del finanziamento, come ad esempio
- Spese di apertura pratica
- Spese di istruttoria
- Spese di comunicazione periodica
- Commissioni
- Imposta di bollo e oneri fiscali in genere
- Spese di incasso rata
- Eventuali costi di intermediazione
- Polizza assicurativa
Sono invece escluse le spese di perizia e notarili necessarie per la stima del valore dell’immobile oggetto del mutuo, su cui verrà applicata l’ipoteca in caso di acquisto prima casa, a garanzia del finanziamento.
Come fare un confronto mutui
Grazie allo sviluppo e la diffusione di strumenti di comunicazione digitale è possibile oggi fare un confronto mutui in tempo reale sfruttando delle risorse on line che fungono da comparatori di prodotto. Attraverso questi strumenti, in cui basta inserire pochi dati indicati solitamente da menu a tendina, possiamo analizzare
tutti i principali prodotti di mutuo disponibili sul mercato, sulla scorta delle varie condizioni finanziarie come il tasso di interesse, la durata del piano di ammortamento, la copertura del valore dell’immobile, tutti fattori che possono incidere in maniera rilevante sui costi da sostenere per il richiedente.
Anche in periodi di mercato in cui il costo del denaro è molto basso, emergono differenze rilevanti circa i tassi sui mutui: in media abbiamo calcolato un differenziale tra le migliori offerte e quelle più elevate che supera abbondantemente l’1 per cento, il che comporta un aggravio non da poco, soprattutto per quanto concerne il peso degli interessi passivi.
Calcolatore on line
Oltre ai siti di comparazione mutuo, diventa assai utile sfruttare un altro strumento ampiamente disponibile sul web, ovvero il calcolatore on line. Sulla scorta delle informazioni preliminari di base a disposizione, ovvero
tasso di interesse, scelta della durata di rimborso, e la somma di denaro richiesta, possiamo conoscere quanto andremo a pagare come rata mensile di ammortamento. Basta seguire le semplici istruzioni riportate e in pochi minuti potremo avere un’idea abbastanza precisa di quanto dovremo restituire alla banca oltre alla somma erogata.
La surroga del mutuo
La questione su come risparmiare sul mutuo può anche non coinvolgere la scelta iniziale, ma essere effettuata in corso d’opera. Da qualche anno infatti il mercato finanziario consente di chiedere la surroga del mutuo, ossia la trasportabilità del contratto di finanziamento da un istituto di credito a un altro. Il trasferimento avviene a seguito di un atto notarile attraverso il quale l’ipoteca viene trasferita alla nuova banca, che offre condizioni migliori per il cliente, senza costi aggiuntivi. Nulla sarà dovuto alla vecchia banca, che non può opporsi alla surroga né chiedere penali al cliente. La surroga è possibile sia per acquisto della prima casa che per altre tipologie e destinazioni d’uso, ma devono essere soddisfatte precise condizioni ovvero
- Trasferimento di un mutuo di tipo ipotecario
- Presenza di un atto notarile
- Importo finanziato che corrisponde al residuo del mutuo in essere
- Nessuna modifica circa gli intestatari ed eventuali garanti del contratto di finanziamento
- Comunicazione esplicita nell’atto di surroga circa l’uso della somma mutuata
La surroga può dunque servire per abbassare il costo della rata mensile e ottenere un tasso più favorevole, trovando pertanto un contratto di mutuo più economico.
Conclusioni
Chi è alla ricerca di un mutuo economico ha diverse esigenze da soddisfare, magari una copertura del valore dell’immobile più elevata della media, o una durata più lunga rispetto ai 20 anni standard. Ma ogni prodotto offerto può avere dei costi più o meno onerosi, pertanto la scelta deve necessariamente ricadere in un mutuo con i tassi di interesse bassi, che ci permette di fare un confronto tra quanto proposto da tutte le più importanti banche presenti sul territorio, e trovare così il mutuo più conveniente in termini di risparmio nel medio e lungo periodo.
