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Fare un confronto tra diverse offerte di mutuo è la prima buona regola che bisogna apprendere per risparmiare nel corso del tempo. Accontentarsi magari per pigrizia del proprio istituto di credito significa spesso perdere delle buone occasioni, quando invece è sufficiente utilizzare gli strumenti on line di comparazione per riscontrare quali sono i tassi di interesse più convenienti del momento. I siti web specializzati in confronto mutui permettono di analizzare tutte le condizioni finanziarie di un mutuo, quali la durata, la copertura del valore dell’immobile, ma soprattutto interessi e spese che andremo a pagare. Vediamo come fare un confronto tra i tassi di interesse di mutui offerte da banche diverse.
TAN e TAEG
I tassi di interesse che vengono riportati nelle condizioni finanziarie dei mutui sono due, ovvero
- TAN, acronimo di Tasso Annuo Nominale
- TAEG, acronimo di Tasso Annuo Effettivo Globale
Sono entrambi due valori espressi in percentuale, e servono a comprendere quanto andremo a spendere nel rimborso oltre al capitale ricevuto dall’ente di credito. IL TAN indica gli interessi puri applicati sul capitale erogato, mentre il TAEG comprende non solo gli interessi, ma anche i vari costi correlati come istruttoria, commissioni e oneri fiscali, ad esclusione delle spese di perizia.
In un confronto mutui diventa particolarmente importante il TAEG, per cui più risulta basso tale valore, maggiore è il risparmio per il mutuatario.
La tipologia di tasso
Se TAN e TAEG ci dicono quali sono le condizioni finanziarie applicate in generale, spetta all’utente la scelta su quale tipo di tasso di interesse usufruire per procedere all’ammortamento del mutuo. Le possibilità a disposizione per il richiedente sono molteplici, ovvero:
- Tasso fisso: il pagamento degli interessi rimane invariato per tutta la durata del mutuo, ma può comportare nel tempo un accumulo degli interessi passivi. Il tasso viene dato dalla somma dell’indice di mercato Irs (o Eurirs) più lo spread, ossia il guadagno netto della banca
- Tasso variabile: il valore degli interessi varia al conseguente parametro di mercato utilizzato, l’Euribor, in base al numero di mesi calcolato (3, 6 o 12 mesi). Questo vuol dire che la rata di ammortamento potrà salire o scendere a seconda delle oscillazioni di mercato
- Tasso misto: si tratta di una formula intermedia che permette di modificare le condizioni inziali del mutuo, passando dal fisso al variabile o viceversa. Da valutare sempre i costi legati a tale scelta
- Tasso variabile con Cap: per rassicurare il cliente circa le oscillazioni del tasso variabile, è stata introdotta una variante che prevede un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, anche se i mercati di riferimento richiederebbero tale aumento
- Tasso variabile a rata costante: un’altra soluzione mista che prevede un ammortamento del mutuo con rate sempre uguali, benché il tasso su cui vengono calcolati gli interessi sia di tipo variabile. A variare è la durata del mutuo, che si allunga o si accorcia in base agli andamenti di mercato
- Tasso bilanciato: un ultimo esempio di mutuo misto, per cui la somma degli interessi viene pagata in parte tramite tasso fisso e in parte tramite tasso variabile
Come si calcolano gli interessi
In generale la formula per il calcolo degli interessi tiene in considerazione tre fattori, ovvero l’ammontare della somma finanziata, la durata del piano di ammortamento ed il tasso di interesse applicato. La scelta del tasso
risulta essere decisiva poiché influisce in maniera diretta non solo sull’importo delle singole rate ma sull’intero costo del mutuo. Ecco perché è necessario fare un confronto tra le diverse offerte di mutuo, in modo da valutare la spesa complessiva che dovremo andare ad affrontare, in combinazione con gli altri fattori determinanti, ad esempio la copertura finanziaria della proposta di mutuo, che in genere non supera l’80 per cento del valore dell’immobile.
Lo spread del mutuo
Elencando prima le differenti tipologie di tasso di interesse abbiamo parlato dello spread, da non confondere con il differenziale tra due titoli finanziario sul mercato, quello che abbiamo imparato a conoscere con la situazione delle finanze statali qualche anno fa. Lo spread del mutuo
indica il ricarico che la banca aggiunge al tasso d’interesse, l’utile netto per l’istituto finanziatore del mutuo. Pertanto in caso di sottoscrizione di un mutuo a tasso variabile, il tasso definitivo sarà dato dal parametro di riferimento Euribor + spread, viceversa stipulando un mutuo a tasso fisso avremo la somma IRS + spread.
Pertanto nel confronto tra mutui di banche diverse sarà importante osservare lo spread applicato dal singolo istituto di credito: nei mutui a tasso variabile questo ricarico tende ad essere più alto in proporzione all’aumentare della durata del mutuo, mentre nel mutuo a tasso fisso verrà applicato dal primo giorno dell’ammortamento, rimanendo costante nel tempo.
