Tasso di interesse per un mutuo all’80%: calcolo rata, interesse e altre informazioni

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Per l’acquisto prima casa in genere il mutuo arriva a coprire fino all’80 per cento del valore dell’immobile, dopo la stima effettuata dal perito della banca. Qual è il tasso di interesse per un mutuo all’80 per cento? Ciò che fa la differenza è lo spread, ossia il ricarico che rappresenta il guadagno netto dell’istituto di credito, che si va a sommare all’indice utilizzato dai mercati finanziari per calcolare il tasso fisso o variabile, che sono rispettivamente l’Eurirs e l’Euribor. Vediamo più specificamente come funziona il rimborso di un mutuo all’80 per cento, come calcolare la rata e quali sono i tassi di interesse riportati nel foglio illustrativo.

Tassi di interesse

Dopo che viene erogato un finanziamento, il capitale dovrà essere rimborsato insieme agli interessi con un piano di ammortamento del debito solitamente a scadenza mensile per ogni singola rata. I tassi di interesse riportati nei documenti bancari sono due, e sono

  • TAN (Tasso Annuo Nominale): valore percentuale che indica gli interessi puri applicati al mutuo erogato
  • TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): valore percentuale che indica la somma degli interessi e delle altre spese correlate all’erogazione del mutuo (escluse le spese di perizia e notarili)

Il tasso può essere calcolato su base annuale, semestrale, trimestrale o mensile, andando a incidere sul piano di ammortamento del mutuo.

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento indica appunto la restituzione della somma e degli interessi nel corso del tempo: in genere gli istituti di credito prediligono la scelta di un ammortamento alla francese, in cui

la rata rimane costante nel tempo, ma con il trascorrere del rimborso variano la quota capitale e la quota interessi al suo interno, per cui in genere si pagano all’inizio più interessi, mentre a fine ammortamento la quota capitale sarà maggiore.

Per quanto concerne la rata, che ovviamente avrà un importo differenziato a seconda che si tratti di tasso fisso o variabile, indicativamente non dovrebbe superare il 30-35 per cento del reddito netto mensile complessivo, per cui è importante calcolare la rata sulla base dei tassi applicati per verificare la sostenibilità delle cifra richiesta.

Calcolo rata mutuo

In Rete esistono per fortuna numerosi siti finanziari che propongono strumenti di calcolo rata on line, che permettono di fare simulazioni di finanziamenti e comparare eventualmente importi e durate delle varie offerte. Il calcolatore on line è molto semplice da utilizzare basta inserire pochi dati informativi, ovvero

  • Importo del mutuo
  • Durata
  • Tasso a regime, con a fianco lo spread

Per quanto riguarda il tasso di interesse, bisogna selezionare nel menu a tendina il parametro in base al quale viene calcolato e indicare l’ammontare dello spread applicato nella casella vicina. Se il mutuo è a tasso variabile bisogna indicare l’Euribor a 1, a 3, o a 6 mesi, se abbiamo un tasso fisso l’Irs.

Comparazione preventivi

Ciò che fa la differenza, come abbiamo accennato all’inizio, non è tanto l’indice del tasso del mutuo applicato quanto lo spread, che varia a seconda della banca. Inoltre alcuni istituti di credito che coprono fino all’80 per cento del valore dell’immobile possono aggiungere o eliminare a loro discrezione alcune delle spese e degli oneri a carico del mutuatario: per tutti questi motivi è bene sempre fare una comparazione preventivi, chiedere a più banche anche on line i prospetti informativi sui loro mutui per comprendere quali sono i più convenienti del momento.

I preventivi sono gratuiti e non comportano alcun obbligo di sottoscrizione, e attraverso la comparazione possiamo osservare quale banca propone mutui della durata e della copertura che ci interessano al TAEG più basso, che significa con minori spese e interessi da rimborsare insieme al capitale.

Costituzione dell’ipoteca

Una volta scelto e trovato il mutuo all’80 per cento che fa al caso nostro, non resta che costituire l’ipoteca da registrare insieme al contratto di mutuo. L’ipoteca rappresenta la garanzia che tutela la banca da eventuali rischi insolvenza, e viene richiesta un’iscrizione di primo grado nel registro immobiliare per un valore superiore al finanziamento erogato, dal 150 al 300 per cento. Questo perché l’ipoteca non copre solo il capitale erogato, ma anche:

  • Interessi
  • Premi assicurativi
  • Eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate
  • Spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto
  • Oneri erariali, tributi e altro

L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, e per chi contrae un mutuo di durata superiore occorre procedere al suo rinnovo per gli anni necessari. Al termine del contratto di mutuo, l’istituto di credito provvede in automatico alla cancellazione dell’ipoteca, senza che ciò comporti alcun costo aggiuntivo per il cliente.